От ненормално към нормално: Охлаждането на имотния пазар

Пазарът през последните пет години беше ненормален и това се дължеше на няколко събития, които го промениха. През 2026 година той се връща към нормалното си състояние, в което за един имот има един купувач. Това заяви в предаването "Ревизия" по NOVA NEWS Гергана Тенекеджиева, която е изпълнителен директор на една от най-големите агенции за недвижими имоти в страната.

По думите ѝ охлаждането в момента е оздравителен процес, но хората и особено продавачите не го усещат така: "Много е интересно това, че през последните пет години пазарът отвори една врата, която като че накара хората да повярват, че пазарът им обещава, че ще печелят от него. И голяма част от хората повярваха на това, повярваха, че ще спечелят и много хора наистина спечелиха много. И когато през 2026 година пазарът се върна към нормалното си състояние, в което за един имот има един купувач, тогава вече започнахме да усещаме, че такова обещание няма и че не всеки ще може да спечели от него".

Означава ли това, че през последните години състоянието на пазара беше ненормално? "Пазарът беше ненормален. Имаше няколко събития, които го направиха такъв, имаше еуфорични покупки, притеснения, че ще се вземе имотът, всичко беше под натиск. Необмислени действия, необмислени покупки. Според мен най-важното събитие, което промени пазара, беше падането на КТБ. Всъщност фалитът на банката даде тласък и там видяхме, че купувачите изпревариха продавачите - повече купувачи от продавачи. От 2014 година е така, чак през 2026 година нещата изглежда ще се променят. Това нямаше да бъде така, но през това лято продавачите и инвеститорите решиха да изчакат", твърди експертът. 

Според нея проблемът пред купувачите е не кредитът, а спестяванията.  "На пазара на недвижими имоти активно участват до 15% от гражданите. Другите не. И преди не беше толкова лесно да си купиш имот. В момента е лесно да се вземат пари, парите са евтини, трудното е да се намерят спестявания", посочва Тенекеджиева.

Що се отнася до ипотеките в България продължаваме да ги финансираме на ниски цени. Това рано или късно ще се промени: "От три години говорим за увеличение на лихвите по ипотеките и това не се случва. Сега го очакваме през 2027 година, но нека видим дали ще има смела банка, която да го направи. През 2008 година отново говорехме за балон при лихви от над 8% в левове. В момента имаме под 2,5%. Нормално е, когато видиш подобен евтин паричен ресурс при висока инфлация - да се възползваш. И да платиш жилището за кратък период. България плащат за до 12-15 години, макар да теглят ипотеки за 30 години".

Защо трябва да "гледаме" този пазар

Връщаме се към темата за състоянието на имотния пазар у нас по няколко причини. Първата и най-важна са данните за охлаждането и надеждата на част от бъдещите купувачи, че то ще доведе до забаване на ръста или дори до намаляване на цените на имотите, тоест -  че те по-лесно и достъпно ще могат да се сдобият с ново жилище или инвестиция.

Втората причина е нуждата да обясним още един път защо е важно да познаваме пазара на имоти, защо едно просто "има балон, няма балон" няма как да ни помогне в търсенето на отговори и защо имотният пазар е бенчмарк за състоянието на икономиката.

Като начало - жилището е най-голямата покупка в живота на едно домакинство. Решението за покупка е заключение за бъдещето: „Ще имам работа, доходът ми ще расте, мога да поема 25–30 години вноски“. Когато хората масово купуват, те гласуват с доверие в икономиката. Когато спрат, обикновено първи усещат, че нещо се обръща.

Второ - този пазар среща почти всички важни икономически индикатори.Цената на жилището зависи едновременно от заплатите, лихвите, инфлацията, заетостта, демографията и очакванията. Затова пазарът е като термометър, който мери няколко неща наведнъж.

Трето - пазарът е тясно свързан с банките и кредита. Ипотеките са най-големият дял от кредитите на домакинствата. В България кредитите за жилища са около 19 млрд. евро и растат с над 25% годишно. Когато банките отпускат лесно, цените растат. Когато затягат условията, пазарът спира. Затова централните банки и регулаторите следят имотите като ранен сигнал за прегряване.

Четвърто - строителството. Заради мащаба този сектор може да дърпа цяла екосистема от сектори - нагоре. И още - пазарът реагира преди останалите показатели, жилището може да е мярка за достъпност и неравенства. Така че е важно да знаем къде се намира имотният пазар и най-вече защо. На първо четене той е малко странен. Цените растат с малко над 15% средногодишно, инфлацията е почти 6%, заплатите в София растат с 9%. Тоест изглежда, че цените изпреварват доходите. Но ние продължаваме да купуваме. 

Повече по темата гледайте във видеото.