„Темата на NOVA”: Дом в евро

133% – с толкова са поскъпнали българските имоти от 2010 г. до 2025 г., показват сметките на Евростат. Тази седмица в „Темата на NOVA” Деница Суруджийска и операторът Станислав Илиев ще заведат зрителите на пазара, през който всяка година минават милиарди левове. Пазар, който има потенциала да преобърне цели сектори в икономиката и в който всички ние сме основни играчи – независимо от ценовите скокове и от често ограниченото предлагане на основната стока – имоти.

А как се е променил имотният пазар там, където еврото вече е заменило местните валути?

Цените на жилищата в Литва са се утроили за 15 години – с ръст от 202%, отчита Евростат. В Латвия поскъпването е с над 160 на сто, а в Хърватия – със 102%. Последната страна, приета в Еврозоната преди България – Хърватия, отчита 9,5% ръст в цените на имотите в годината на присъединяването си – 2023 г.

Цените на имотите: Ще бъде ли ограничено банковото кредитиране

У нас собственото жилище остава основна инвестиция за над 90% от българите.

32-годишният Александър Данев купува 3-стаен апартамент, в който ще живее с бъдещото си семейство и казва, че „недвижимата собственост е поставена на пиедестал в нашата държава. Това е сигурна инвестиция”. Бъдещият имот на Александър се намира в новостроящ се комплекс в широкия център на София. През есента на 2024 година цените тук варират средно около 2000 евро на квадратен метър. Година по-късно поскъпването е с близо 25%, отчита Иван Крумов, който е инженер и консултант по недвижими имоти. „Търсенето наистина е високо. Аз очаквах, че ще има един лек спад в края на годината, но в рамките на две години, две години и половина, се продадоха почти всички жилища. Тук са около хиляда жилища. В момента имаме 50-60 останали”, казва Крумов.

Според Полина Стойкова – управляващ директор в агенция за недвижими имоти: „Еврото просто усили желанието за вложение. В момента продължава предлагането да бъде силно ограничено, както на вторичен пазар, където много собственици отлагат продажбата на имот, докато не влезем в еврозоната, така и при новото строителство. Имаше забавяне на доста проекти и това доведе до бързо изчерпване на наличностите в комплексите, които са на пазара и до недостиг в момента, да кажем, основно на двустайни апартаменти, изключително търсени винаги, но няма достатъчно предлагане. В районите, където е преобладаващо старо строителство, имат много-много ограничена възможност за застрояване на нови сгради и старите държат цени”.

„Тези имоти винаги ще пазят своята стойност. И купувачите допускат, че след Нова година, е възможно, поради малкото предлагане в тези райони, да има повишение на тези цени”, обяснява Румяна Александрова от Националното сдружение „Недвижими имоти”. От организация отчитат също, че въпреки затишието от последните месеци – в очакване на новата валута – българинът все още търси и втори дом.

Делът на сделките с ипотечен кредит расте в последните години. Купувачите, които разчитат на съфинансиране от банката, вече са средно 45% от всички на пазара, показват най-новите разчети. С приемането на еврото фокусът пада не само върху ефектите за пазара, но и върху очакваните нови условия за потребителите на кредити, предупреждават финансисти. Според финансовия анализатор Десислава Николова, нямало основания да се очаква сериозен скок на лихвите. „За хората, които имат плаващи лихвени проценти, банките нямат право да променят договорите и да завишават лихвите. Какво ще се случи след тази дата? По принцип, очакванията са към плавно изравняване на лихвите по жилищни кредити с тези на останалите държави от Европейския съюз. Дали това ще означава повишаване? Стандартен съвет, който предоставям на хората, е да си заложат едно дребно увеличение в лихвата от 0,2-0,3%, за да са готови да посрещнат този малко по-висок разход”, казва Николова.

България – втора по ръст на цените на жилищата в ЕС

 И още една промяна, която може да засегне кредитирането. С влизането в Еврозоната задължителните минимални резерви за банките в България ще бъдат понижени от сегашните 12% до 1%, обяснява старши икономистът от Института за пазарна икономика Адриан Николов. Това означава допълнителни около 15 милиарда лева за банките.

„Поведението им в последните няколко години насочва, че в момента в който се появи свободен допълнителен ликвиден ресурс за банковата система, той по-скоро се насочва към жилищния сектор”, смята икономистът. И посочва, че друг фактор, който може да повлияе на имотния пазар от следващата година, е очакваното спиране на сделки със сиви кешови плащания. „Има една такава теза, че в момента се препират трескаво пари, заради приемането на еврото. За съжаление, изключително трудно можем да защитим или напротив да оборим такава теза, защото в крайна сметка нямаме добри данни за размера на сивия сектор, за паричните потоци, които минават оттам”, казва Адриан Николов.  

Далеч по-обозрими са очакваните легални потоци от чужди инвеститори, след като страната ни стане част от еврозоната, прогнозират от бранша. „България става все по-атрактивна. Сега виждаме засилващ се интерес и от британци, и от различни други националности от Европа, които смятат, че с влизането ни в еврозоната, неминуемо и цените ще растат, и атрактивността на България ще нараства”, категорична е директорът на агенция за недвижими имоти Полина Стойкова.

 Според изпълнителния директор на Българската фондова борса доц. Маню Моравенов, „страховете за преминаването към еврото са по-скоро спекулативни”. „Нашата икономика винаги е била обвързана към някоя по-стабилна голяма валута. Най-често – държава, която ни е основният търговски контрагент, с която нашето производство или търговия е много свързана. Преди години това беше германската марка. След влизане в еврото – стана еврото”, обяснява доц. Маню Моравенов.

Освен към имотите, се очаква чужди инвеститори да проявят интерес и към финансовите инструменти у нас. „България влиза в еврозоната, което означава преминаване в инвестиции и търговия и приключване на сделки само в една валута - евро. Това ще направи доста по-атрактивен нашия пазар, вече и за чуждестранни инвеститори, не само за български”, отчита доц. Моравенов. И допълва, че само за 5 години инвеститорите в акции на Българската фондова борса да се увеличили трикратно – до 15 000.