Как сами напомпахме цените на имотния пазар (ВИДЕО)

Върху имотния пазар влияят много фактори, но базовите познание за това какво е сложна лихва, какво означава цената, правилната сметка и възможностите, които кредитът осигурява пред нас са базови за всички купувачи. Това заяви в предаването "РеВизия" по NOVA NEWS финансовият консултант Стойне Василев, който коментира как точно работи този пазар и кои са причините, за да се намираме в тази пазарна ситуация, в която сме в момента.

На първо място, заяви експертът, когато говорим за имоти, става дума за пари и емоциите трябва да стоят настрани. "Става въпрос само за пари и кредитът е част от тази игра. Ние трябва да говорим на език, който се разбира от продавачи и купувачи. Клишетата "Кредит се връща, наем не" и подобни буквално съсипват финансовия живот на много хора. Трябва да смятаме, да проявим здрав разум. Покупката на имот е много сложна сметка и определя следващите ни 30 години".

Имотният пазар бележи рекорди: България в Топ 3 на ЕС по ръст на цените

Василев обясни и как точни ние сами- като участници в пазара, вдигнахме продажните цени на имотите през последните години. "Така беше. През 2019 година пазарът прегряваше, но после дойде пандемията и инфлацията. Купувачите са важна част от пазара и те искаха да си защитят парите. Бумът дойде и продължи с парите от сивия сектор, те няма къде да отидат на друго място. За нас генерално имотът е една касичка и цените винаги ще вървят нагоре. Ако сте купили 2018-2019 г. може би сметката ви излиза. Но, ако сега трябва да вземем кредити, трябва да сме наясно, че пазарът се променя и ние не знаем къде ще отиде и в каква посока ще потегли. Затова трябва да знаем какви са фундаментите му". 

Именно емоциите, като част от причините да искаме да влезем в пазара като купувачи, обаче са подводните камъни, които виждаме твърде късно. Това важи особено силно, когато говорим за имот за живеене, а не толкова за инвестиции. "Донякъде е така. Емоциите много играят, когато си купуваме дом - искаме гледка, училища, красота. Но пак трябва да мислим за парите. Не купуваме само, защото банката ни дава парите. Тя ще ни ги даде. Много хора така от 2008 г. си загубиха жилищата. Има изчисления, които трябва да направим и те трябва да важат за следващите 30 години". 

Експерт: Цените на имотите ще продължат да растат, ако няма изтощаване на пазара

Що се отнася до отношенията с банките, един от големите въпроси е този за самоучастието. Днес банките дават огромен процент от стойността на имота, но според експерта самоучастието е много важно. "Аз имам много просто правило - 20/20/20. Да имаме 20% самоучастие при ипотечен кредит. Те да са от нас, това е нашата база, върху която стъпваме. Защо? Защото банката, когато даде кредит над 100%, тя държи силните карти. Ако цената на имота се понижи, банката ще се обади и ще каже - обезпечението не стига вече. Така че е добре да имаме това пространство на тези 20%. Това си струва. Другото, което е важно - това показва, че можем да спестяваме. Ако се метнем директно на 100% финансиране, може да стигнем до кофти финансово състояние".

Изключително важно е и да знаем за колко точно време взимаме ипотеката и защо избираме този период: "Разликата между 20 години и 30 години ипотека може да е половината от цената на лихвата. Ако за 20 години плащаме 50 хиляди евро лихва, за 30 години ще платим 80-90 хиляди евро. А ако се вдигнат лихвите, заради променена ситуация? Но не само - ако изберем 30 години и имаме проблем, банката няма инструмент, с който да ни помогне. Тя не може да продължи над 30 години периода. Ако вземем за 20 години, даваме пространство и на банката да ни даде шанс да се справим с трудност".

Цените на имотите: Ще бъде ли ограничено банковото кредитиране

Българите са една от нациите в Европа, в които собствеността над жилищата е огромна. Защо?
"На база народопсихология. Много хора си мислят, че масово се купуват имоти, но това не е така. Малко са истинските инвеститори. Лихвите дойдоха толкова ниски, защото хората си държат парите на депозити и банките имат пари. Тук депозитите са нулеви лихви и банките имат евтин и дори безплатен ресурс, с който финансират купуването на имоти. Тези депозити обаче ще свършат и ще трябва банката да вземе парите от друга банка. Тогава вървим към повишаване на лихвите. Или пък - ако пазарът се срине. Когато рискът от невръщане се увеличи - ще се увеличи и рискът". 

Едно от популярните инвестиционни схващания е, че ако купим инвестиционен имот и наемът му покрива ипотеката, то ние ще спечелим. Но каква е грешката в това уравнение? "Грешката започва от едно американско правило, което казва, че когато инвестираме, ако вноската по кредита е по-малка от наема, значи имаме положително салдо, пасивен доход. Но ето грешката - като изберем 30 години, правилото се чупи. Защото в САЩ има фиксирани лихви, а тук няма. Ако лихвите вървят нагоре, ние ще имаме проблем и сметката няма да излезе. Забравете това правило. Трябва ни здрав разум. Още - когато говорим за тази сметка, в нея трябва да влязат: брокерската комисионна, данъците, нотариални такси, вписвания. Към тях добавяме - ремонт първоначален и после през няколко години. Сметката изведнъж набъбва над продажната цена". 

Икономика на имотите: Основите (Коментар на водещия)

Дами и господа, случвало ли ви се е да договаряте ипотечен кредит и милият банков служител да ви каже: "Чудесно е, че смятате, че можете да се справите с кредита за 20 години. Но вижте - всичко се случва. Може да загубите работа, да излязат неотложни плащания. Не е ли по-добре да го подпишем за 30 години с по-ниска месечна вноска, пък вие, когато можете, ще внасяте повече и всичко ще е наред". Колко добри са само хората в банковия свят, нали?

Но ето ви една тайна - още по-добър, но за тях - за банките, е магическият свят на т.нар. сложна лихва. При сложната лихва банката всеки месец ти начислява лихва върху остатъка от дълга, който все още не си върнал. Първият месец лихвата ти се начислява върху цялата сума, която си взел. Плащаш вноската, част от нея отива за лихва, част от нея - за главницата. Следващия месец сумата се начислява върху по-малка сума. Или казано просто - колкото по-малък е периодът на кредита, толкова по-добре.

Премина ли бумът на продажбите на недвижими имоти?

Ако си инвеститор - лихвата работи за теб, ако си кредитополучател - срещу теб. Това е простото и доста ясно обяснение за добротата на банковите служители. Колкото повече хора разбираха какво е сложна лихва, толкова повече хора щяха да помислят два пъти преди да изтеглят 30-годишна ипотека. Но не спираме до тук, защото имам да ви издам още една тайна. Тайната на смисъла зад думата "цена".

Толкова често през последните години в медиите, по улиците, в домовете се говори за "високи цени на имотите", че забравихме да поспрем и да се запитаме - какво всъщност е цената? Защото тя не е просто едно число. Цената, дами и господа, в пазарната икономика е най-важният пазарен сигнал. Тя ни казва колко рядък е даден ресурс или стока, колко хора са готови да платят за него и колко струва производството му. Ако цената на един ресурс или стока скочи рязко има два варианта: производството е намаляло или търсенето се е увеличило. Цената е координатор.

Надявам се, че така отговаряме на въпроса - живеем ли в свят на имотна спекула? Ако повече хора разбираха какво значи цена и отлагаха купуването, толкова повече щеше да пада пазара.
Това са двата фундаментални термина, които трябва да знаете, когато говорим за имотен пазар. Днес няма да ви представя брокер, който да ви разкаже приказката за вечно растящите цени и перфектният момент, в който трябва да купите. Няма да ви представим купувач, който безкрайно да ви разказва приказката за ненормалните цени, спекулата и балоните. Няма дори да се опитвам да ви казвам дали се намираме в плато, спад или подем на пазара. Всички тези опити са безсмислени интелектуални упражнения, ако не познаваме базата върху която е изграден този пазар. А той е изграден върху кредита - харесва ни или не.

Повече по темата гледайте във видеото.