Снимка: iStock
Какъв е най-често срещаният профил на жертвите?
429 са сигналите за предполагаеми имотни измами, подадени в областните дирекции на полицията в България през 2025 г. По 265 от тях са образувани досъдебни производства, а специализираните полицейски операции за противодействие на този вид престъпност са 55. За сравнение, през 2021 г. сигналите са били 362, а образуваните досъдебни производства – 168, показва проверката ни, извършена с помощта на Google Pinpoint.
Зад сухата статистика обаче стоят човешки истории. Възрастни хора губят единственото си жилище. Наследници разбират, че семейният им имот е продаден с фалшиво пълномощно. Хора с психични заболявания подписват документи, чието съдържание не разбират. Българи, живеещи от години в чужбина, се връщат у дома и установяват, че вече не са собственици на имотите си.
► Кои са жертвите?
• Самотни възрастни хора;
• Хора с психични заболявания;
• Наркозависими;
• Хора с алкохолна зависимост;
• Българи, живеещи трайно в чужбина;
• Лица без близки и наследници.
Същите тези хора често остават на улицата, след като губят единствените си жилища. Информацията, че даден човек живее сам, страда от заболяване, няма близки, в същото време притежава имот, достига до извършителите чрез съседи, служители в общински администрации, полицаи, медицински сестри, санитари, персонал в хосписи или домове за възрастни хора.
По следите на имотните измами: Необичайно изгодни оферти за парцели разкриха още схеми в Софийско
► Как работят схемите?
• Фалшиво завещание;
• Подправено пълномощно;
• Лъжесвидетели при обстоятелствена проверка;
Фиктивни задължения;
• Фиктивен арбитраж;
• Придобивна давност.
Практиката показва, че имотните измами трудно могат да бъдат реализирани без участието на добре подготвени юристи, нотариуси, частни съдебни изпълнители. Напоследък нашумяла схема се оказа използването на частни арбитражни съдилища, чрез които на базата на изфабрикувани договори и несъществуващи задължения нищо неподозиращи хора се оказват без жилища.
► Защо в България няма престъпление „имотна измама“
Въпреки, че от този вид престъпност в България, се изкарват милиони, в Наказателния кодекс липсва отделен състав „имотна измама“. Тези случаи се разследват по различни текстове от НК , които включват измама, документна измама, документни престъпления, лъжесвидетелстване, използване на неистински документи и участие в организирани престъпни групи.
► София – най-много досъдебни производства
За последните пет години в Софийската районна прокуратура са образувани 173 досъдебни производства за имотни измами. В последствие част от тях са били обединени, което намалява броя на висящите производства.
С бременна жена като подставено лице: Разкриха имотна измама с фалшиво завещание в София
В съда са внесени 28 обвинителни акта. Постановени са 16 осъдителни присъди. От Софийската районна прокуратура уточняват, че тъй като тези дела са с фактическа и правна сложност разследванията по тях продължават по-дълго време.От друга се бавят заради множество експертизи, които се изготвят по тях, както и заради забавянето на същите тези експертизи, заради липсата на експерти.
Най-честите схеми според СРП са:
• фалшиви завещания;
• неистински пълномощни;
• решения на поземлени комисии;
• използване на психично болни, възрастни и зависими хора;
• лъжесвидетелстване при обстоятелствени проверки.
► Различни числа, едни и същи жертви
Макар мащабът на проблема да е различен в отделните региони на страната, механизмите за извършване на имотни измами и профилът на пострадалите остават почти едни и същи.
⇔ Апелативен регион - Варна - 309 преписки и 160 досъдебни производства
Апелативният регион на Варна е сред най-засегнатите. За последните пет години там са образувани 309 прокурорски преписки, свързани с предполагаеми имотни измами, а досъдебните производства са 160. Най-голям е броят на разследванията в Районна прокуратура – Варна – 138 производства.Районната прокуратура в града води 138 разследвания.
Към наказателна отговорност са привлечени 65 лица, а внесените в съда обвинителни актове са 23. Само прокурорите от Районна прокуратура – Варна са постигнали 10 осъдителни присъди срещу 16 лица, докато оправдателните присъди са едва четири.Установени са четири организирани престъпни групи.
Сред най-честите механизми са използването на фалшиви завещания, пълномощни и обстоятелствени проверки.
⇔ Велико Търново – само една оправдателна присъда
Данните от Великотърновския апелативен район показват разпокъсана картина.Районната прокуратура във Велико Търново е наблюдавала 69 преписки и 40 досъдебни производства.В Плевен са образувани 23 досъдебни производства, в Габрово- 18 досъдебни производства. В Ловеч 5 преписки и 4 досъдебни производства. Русе – 20.Общо са привлечени десетки обвиняеми лица.
Обвинителни актове, внесени в съда:
2022 – 1
2023 – 5
2024 – 7
2025 – 5
2026 – 4
В капана на имотната схема: Как измамниците манипулират купувачи и наследници
За пет години е постановена само една оправдателна присъда. Останалите приключили производства са с осъдителни присъди.
Сред схемите прокуратурата посочва:
• устни договорки без документи;
• плащане в брой без свидетели;
• невалидни пълномощни;
• неистински саморъчни завещания;
• злоупотреба със здравословното състояние на възрастни хора;
• придобиване на имоти по давност чрез лъжесвидетелстване.
⇔ Бургас – едва шест преписки
В района на Апелативна прокуратура Бургас през последните пет години са образувани само шест преписки, свързани с имотни измами. Привлечени са 22 обвиняеми.Внесени са пет обвинителни акта.Оправдателни присъди няма.Не са установени организирани престъпни групи.
► Омбудсманът: От фалшивите завещания до „скритата ипотека“
Освен добре познатите схеми с фалшиви завещания и подправени пълномощни, през последните години до омбудсмана постъпват сигнали и за нови форми на имотни измами. Сред тях са покупките на жилища „на зелено“, при които инвеститори не изпълняват предварителните договори и прехвърлят имотите на трети лица.
Оттам обръщат внимание и на така наречената „скрита ипотека“. След покупката на апартаменти в новопостроени сгради десетки собственици установяват, че земята под тях е била ипотекирана още преди строителството. Затова омбудсманът предлага нотариусите задължително да проверяват и тежестите върху терена, а не само върху конкретния имот.
През 2024 г. омбудсманът обръща внимание и на нов проблем. Все по-често постъпват сигнали за земеделски земи, които се придобиват по давност, а след това върху тях се изграждат фотоволтаични паркове. Затова институцията настоява да има строги наказания за лъжесвидетели.
► Имотните измами пред Върховния касационен съд
Колко са имотните измами в България? Дори Върховният касационен съд не може да даде точен отговор. Причината е, че в Наказателния кодекс няма самостоятелно престъпление „имотна измама“. Такива случаи се разглеждат по различни текстове – измама, документна измама, документни престъпления и други.
За периода от 1 януари 2021 г. до 13 май 2026 г. в Наказателната колегия на ВКС са образувани 45 дела за измама и документна измама. 42 от тях вече са приключили, а 9 са решени през разглеждания период, въпреки че са били образувани по-рано. Най-много са делата по чл. 209 от Наказателния кодекс – измама, следвани от измамите в особено големи размери по чл. 211 и документните измами по чл. 212.
► Националният статистически институт: Какво показват присъдите?
Макар държавата да не води отделна статистика за имотните измами, данните на Националния статистически институт дават представа как завършват делата за престъпленията, по които най-често се разследват подобни схеми.
През последните пет години между 352 и 390 души годишно са осъдени за измама, а още 35 – 46 души – за документна измама. Това означава, че всяка година стотици хора получават присъди за престъпления, които често стоят и в основата на схемите за незаконно придобиване на недвижими имоти.
Най-често наказанието е лишаване от свобода, но в повечето случаи присъдите са до три години. Именно в този диапазон попадат и най-много от осъдените за измама. Значително по-рядко съдилищата налагат наказания над пет години затвор.
Статистиката показва още една тенденция – делата рядко завършват с оправдателни присъди. Само през 2025 г. от 404 приключили дела за измама, 380 са завършили с осъждане, едва 16 – с оправдаване, а 8 са прекратени.
Данните на НСИ не показват колко от тези случаи са свързани с имотни измами. Те обаче ясно очертават една картина – престъпленията, чрез които най-често се реализират подобни схеми, продължават да стигат до съда всяка година и в повечето случаи завършват с осъдителни присъди.
► Какво промени държавата?
След поредицата от случаи на имотни измами държавата предприе законодателни промени. От Министерството на правосъдието посочват, че целта е да се ограничи неправомерният достъп до документи за собственост и да се засили защитата на собствениците.
Най-важната промяна е в Правилника за вписванията, който влезе в сила от 15 януари 2026 г. Вече преписи от вписани актове могат да получават само страните по сделката, техните представители, нотариуси, адвокати, съдебни изпълнители и държавни органи. Всички останали трябва да докажат правен интерес пред съдия по вписванията.
От Агенцията по вписванията напомнят и за безплатната услуга за SMS известяване, която уведомява собствениците при подадено заявление за промяна по партидата на техен имот.
От правосъдното министерство подготвят промени в няколко закона, сред които Закона за наследството, Закона за собствеността, Закона за нотариусите и нотариалната дейност и Наказателния кодекс, с цел по-добра защита на уязвимите хора.
Добави ни в предпочитани източници в Google
Последвайте ни
